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防控二线城市房地产市场风险

  中国的城市化曾经走向了一个新阶段,即以部分二线超大城市为中心的城市构成了新的增长极。思索到中国人口的年龄结构不容悲观,这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中取得足够的人口红利空间。

  随着部分二线城市强势崛起,其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫微风险的担忧。假如城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,假如城市的房价上涨并没有基本面支撑,地道由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需求增强风险控制。

  二线城市房地产市场强势崛起全面超越一线城市

  在过去数年,中国房地产市场的一个显著特征是启动容易刹车慢。只需政策宽松,房地产市场需求就会大涨,房价也不可遏制地飙涨。一旦政策收紧,全面打压投资投机需求以至伤害到自住需求。不过在这一轮循环中呈现了一个新特征,那就是二线城市强势崛起,成为新的主角。无论是从房价上涨幅度还是持续时间,一些二线以至个别三线城市都全面超越一线城市。依据中国社科院住房大数据二手房网上成交价钱统计,截至2018年3月,二手房网上成交价钱同比上涨最快的城市分别是成都(64.4%)、西安(62.7%)、南宁(49.8%)、杭州(45%)、青岛(44.3%)、烟台(36.5%)、广州(36.2%)、济南(34.6%)、重庆(28.8%)和长沙(28%)。可见,在严厉的调控措施下,一线城市房价曾经失去矛头,前十大上涨最快的城市中只需广州在列。假如思索到此轮房价上涨显著的城市如苏州、合肥、郑州、石家庄、天津等,也都属于二线城市。

  为什么这些二线城市的房价涨幅会掩盖一线城市的光辉?答案是,中国的城市化曾经走向了一个新阶段,即以部分二线超大城市为中心的城市构成了新的增长极。思索到中国人口的年龄结构不容悲观,这些二线城市希望能够在未来的城市竞争中取得足够的人口红利空间。在各城市抢人大战下,一些城市常住人口大幅增长,例如杭州2017年常住人口增长了28万,简直等于2011-2015年的总和;西安仅2018年1季度人口就增长24.5万。安信证券经济学家高善文以为,青壮年人口活动常常会选择那些有着更好的教育资源的城市而并不是收入更高的城市。一线城市固然有着更好的教育资源包括收入机遇,但是人口控制的严厉水平使得北京和上海呈现了严重的劳动力供求不匹配。

  警惕二线城市房地产市场繁荣带来的泡沫风险

  人口向少数二线城市流入对中国城市体系和房地产市场的影响曾经凸显。毫无疑问,中国需求更多的“明星城市”,从而缓解长期以来城市体系极化对房地产市场的不利影响。麦肯锡全球研讨所2015年的研讨显现,当较大比例的人口寓居在龙头城市时,该国的房地产价钱会更高。因而,有人说要向德国学习控制房价。实践状况是,对中国这样一个超大型国度,其城市体系无法做到德国那样的扁平化。城市体系趋于极化,这意味着我们没有学习德国的基础。即便是德国榜样,从2009年以来,德国的房价照样上涨疾速。随着欧洲央行的低利率以至负利率政策、人口的大量涌入和德国表现良好的经济基本面,德国房价稳定的神话也在岌岌可危。这也标明,经济规律和供求关系依然主导着住房市场,即便是德国也不能免俗。

  二线城市的崛起固然减轻了传统的一线城市的压力,但这些新的增长极并没有改动中国城市体系极化的理想。实践上,当前各地都在增强城市首位度树立,特别是国度中心城市树立规划的提出更是引发了一些城市之间的白热化竞争。城市首位度树立的增强和国度中心城市战略招致中国的城市化可能走向有中国特征的“大国大城”之路。

  随着部分二线城市强势崛起,其房地产市场的繁荣自然会带来对泡沫微风险的担忧。假如城市的房价上涨是有基本面支撑的,那风险相对来说是可控的;相反,假如城市的房价上涨并没有基本面支撑,地道由房价继续上涨的预期支撑,那就是泡沫,需求增强风险控制。当前部分二线城市和个别三线城市的房地产繁荣有基本面做支撑,即大量的青壮年人口流入、城市经济增长、首套房低利率(目前首套房利率固然显著上浮,但从长期来看仍处于较低水平且有可能会持续),同时,资本市场优质、安全产品短缺的大环境没有改动,这使得房价的增长带来的投机投资需求在一些二线城市依然十分旺盛。当前各地采取的一些行政性限制措施,如新房摇号,实践上增加了很多套利需求,而土地拍卖中的竞自持实践上减少了新房供给并滋长了房价进一步上涨的预期。依据中国城市地价监测系统提供的数据,全国106个主要监测城市2018年第1季度土地价钱继续快速上涨,住宅用地价钱同比上涨10.43%;另依据国度统计局提供的2018年1季度数据,全疆土地置办均价同比上涨19.8%。地价的上涨既包含着未来房价可能进一步上涨,也意味着当前的行政性限制房价措施不可持续,假如继续限价只会构成新增供给短缺。并且还要看到,从全球视角来看,近10年来,全球处于一种“失重的经济”状态,皮凯蒂在《21世纪资本论》中谈到了兴隆经济体财富收入比在过去40年间惊人的上升,而首要缘由来自于房地产部门自身的变化。另依据Steger等人的研讨,全球实践房价自20世纪50年代开端显著上升,由于住房是财富的主要组成部分,结果招致很多国度财富收入比疾速攀升,英国住房财富/国民收入的比例从1970年的120%上升到2010年的300%,法国同期由120%上升到371%。在房价攀升的同时,房地产信贷占比也在疾速提升。依据Schularick和Taylor对17个兴隆经济体相关数据的研讨,发现兴隆经济体的银行业务在过去45年中发作了严重变化。从1928-1970年,房地产信贷占全部银行信贷的比重由30%升到35%;到了2007年,这一比重接近60%,而其他的40%的银行信贷中也有相当一部分可能是为商业房地产融资的。住房的投资属性与金融杠杆的分离常常会招致房地产泡沫并要挟到金融稳定。而同时,低利率的融资环境在可见的未来依然会持续,美联储进入加息周期并没有从基本上改动全球长期利率下行的趋向。一切这些,都对稳定中国二线城市的住房市场提出了严峻的应战。

  防备“明星城市”房地产市场风险的政策倡议

  2011年,国际货币pk拾组织发布的一份工作论文在比较了58个国度和地域的风险控制措施后以为,泡沫在很大水平上的确难以辨认,但杠杆和信贷的急剧上升理应惹起高度警惕。同时,泡沫破灭后管理的本钱远超出我们的想象,更高的杠杆率会带来更高的泡沫破灭后的管理本钱。而2008年的金融危机正是由于杠杆和信贷的疾速上升,泡沫破灭后的损失和各国的管理本钱近乎是天文数字。10年过后,今天的全球各国的央行都格外关注资产价钱、杠杆率与金融稳定之间的关系,这都是来自那场金融危机的经验。

  用什么办法能有效调控房价控制风险呢?坦率地说,做得好的国度屈指可数,更多的是经验。不过,从错误中学习是一个社会进步的有力武器。我们来看看这些经验是什么?

  第一,紧缩的货币政策不一定有效,且代价昂扬。紧缩的货币政策会传导到整个国民经济体系,假如房地产繁荣和泡沫仅仅是部门性的而不是整个宏观经济过热,那紧缩的货币政策代价可就大了;另外,在繁荣向泡沫演化时,更高的利率基本无法浇灭投资者的热情,而贷款难度的提升只会差遣投资者寻觅不受监管的融资渠道。

  第二,买卖税理论上能有效地使得市场降温,经过限制投机活动降低泡沫发作的概率。更高的房产税率能降低房价,但并不能阻止繁荣和泡沫的呈现。而在繁荣和泡沫呈现时,房产税的制定者反而面临社区居民请求降低房产税的压力,这使得房产税作为一个反周期的工具大打折扣。关于按揭贷款利息抵税,该政策其实进步了房价。

  第三,宏观审慎监管政策被以为能直接作用于住房市场且代价较低。即请求银行在住房市场繁荣时增加资本金和贷款损失准备金同时进步首付比例,还要控制按揭者的债务收入比率。这些措施能有效减低杠杆比例和泡沫发作的概率同时增强银行系统在泡沫破灭后的应对实力。

  关于中国来说,相关于国际阅历或经验,固然当前居民杠杆率显著上升,但首付比例不时控制得不错,关于一度盛行的各种首付贷和消费贷我们也能及时刹车,住房市场和宏观经济的基本面依然很稳健,M2低增速也成为常态。这些都是我国控制房地产市场风险的有利条件。同时,我国能够采用的政策工具更多,比如说我们能够控制土地,能够采取限购、限售以至限价这些具有中国特征的调控工具。不过,这可能同时也是优势,由于这些行政性措施的反作用也十分显著,以至容易伤害到真正的自住需求,比如当前的首套房贷款利率大幅上浮事实上曾经违犯了央行的差别化房贷政策请求。同时各种需求限制措施并不能真正消弭需求,反而使得需求信息失真,这会加剧房地产市场的动摇。

  关于当前一些二线城市的房地产市场繁荣,我们以为一方面要坚持前述的宏观审慎监管,同时希望这些城市能真正落实突破土地垄断供给、调整树立用地结构增加寓居用地比例,同时,经过公共支出结构的调整真实推进租购同权分流住房需求从而改动供求态势。在行政性调控方面,保管限购政策并将其长期化制度化。另外,应经过完善中国的房地产税收体系实施对住宅持有的调控,并开辟更多稳定收益型的房地产投融资渠道;对首套房置办者,为避免商业银行在紧缩性调控中容易进步贷款利率,除了人民银行和银保监会应尽敦促之责外,还应该有真实的鼓舞措施。比如,能够对首套房贷范围和比例抵达一定规范的商业银行下调存款准备金。经过这些措施,最终控制这些城市的房地产市场风险并促进中国房地产市场的稳定展开。

  (王业强系中国社会科学院城市展开与环境研讨所研讨员,赵奉军系杭州师范大学阿里巴巴商学院教授)