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房地产企业为何热衷ABS融资

  房地产企业过去不合理的融资渠道正在被逐步规范和限制。

  ABS经过一系列结构布置和组合,将资产的预期现金流转换成流通性和信誉等级较高的金融产品,其便利性开端吸收更多企业参与。

  最近,房地产企业发行ABS产品数量明显增加。7月6日,上海薇捷企业管理有限公司作为原始权益人的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”在上海证券买卖所胜利发行,该项目是全国首单住房租赁储架式租金ABS项目。此前,恒大首单租赁住房ABS获批,范围高达100亿元。

  据天风证券预算,目前银行间、买卖所、报价系统共发行地产类ABS产品达4157.09亿元,存续余额3600亿元。其中,房地产企业ABS融资约为3200亿元,占比为77%。从发行量看,地产ABS从2016年开端放量发行,2016年发行量突破1000亿元。2017年、2018年仍坚持较高增速,2017年发行量达1782亿元,2018年上半年发行量达953亿元。

  房企为何偏爱ABS这类产品?一方面,房地产企业过去不合理的融资渠道正在被逐步规范和限制。国度发改委、财政部日前分离印发《关于完善市场约束机制严厉防备外债风险和中央债务风险的通知》。国度发改委有关部门担任人表示,已留意到部分企业特别是房地产、中央政府融资平台等企业外债发行范围有所增加,需求不时改进完善企业境外发债备案注销工作,同时引导规范房地产企业境外发债资金投向,房地产企业境外发债主要用于出借到期债务,避免债务违约,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。这意味着,监管部门已留意到房地产企业外债发行范围有所增加等问题,正在积极引导规范房企境外发债资金投向。

  同时,国度鼓舞住房租赁资产证券化展开。今年4月份,中国证监会、住房城乡树立部分离印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,一系列住房租赁资产证券化产品据此取得了展开良机。东吴证券剖析师周岳以为,新规不只有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、进步资金运用效率,而且有利于降低住房租赁企业的杠杆率,效劳行业供给侧结构性变革,促进构成金融和房地产良性循环。此外,还可丰厚资本市场产品供给,满足投资者多元化的投资需求。

  另一方面,ABS产品自身具有优势。所谓ABS是资产证券化的一种方式,是指将一个或一组活动性较差但估量能产生稳定现金流的资产,经过一系列的结构布置和组合,对其风险和收益实行分割重组,并实施一定的信誉增级,从而将资产的预期现金流转换成流通性和信誉等级较高的金融产品的过程。

  目前,国内资产证券化业务主要分为三种方式:中国证监会监管的证券公司及pk拾管理公司子公司资产支持专项计划,即企业资产证券化业务(ABS);中国银保监会和中国人民银行监管的信贷资产证券化业务;银行间市场买卖商协会监管的资产支持票据业务(ABN)。

  随着2014年底《证券公司及pk拾管理公司子公司资产证券化业务管理规则》《资产支持专项计划备案管理办法》等新规的发布,ABS业务明白改为“事后备案制+基础资产负面清单管理制度”,ABS发行的便利性开端吸收更多企业参与其中,成为重要的融资工具之一。

  目前,房企用于证券化的现金流主要有以下几种北京pk10房企对供给商等债权人的欠款、房屋销售收入、房屋租金收入、物业费收入(主要是住宅类)。依据基础资产的性质,目前的地产ABS可分为6类:房企债务、购房尾款、未来销售收入、物业效劳费、商业物业收益、住房租金。其中,前2类为现时债权ABS、后4类为收益权ABS。

  天风证券剖析师孙彬彬以为,今年以来,在房企信誉债发行范围大幅缩水的状况下,ABS融资仍热度不减,阐明ABS对房企融资越来越重要,这一相对宽松的融资方式有望成为未来规范房企展开的利器之一。